今年海珠的地，是贵精不贵多。

今天我们去现场实探的，就是在第二批拟供宅地清单中现身的三滘立交地块。

体量不小，但最吸引我的还是这个位置。

(相关资料图)

环城高速以北，广州大道南以西，好家伙，真是“四通八达”。

这块地，能像兰亭盛荟那样，逆风翻盘吗？

海珠版“兰亭盛荟”？

三滘立交地块，位于海珠南部，最近的地铁站是2号线的南洲站，直线距离约500米左右，隔着一条河涌。（数据来源：百度地图）

周边配套方面有海珠儿童公园、广州粤海医院、海珠客运站等。

地块具体位置是在广州大道与广州环城高速交汇的三滘立交处。

三滘立交是沿着东西水平方向穿过该地块，广佛线（沥滘-南洲段）则是由东南至西北向，斜线穿过该地块。

地块形状接近一个三角形，东侧为广州大道南，南侧是广州环城高速，西侧是河涌，北侧靠近南洲路。

（图源：广州PLUS）

地块用地面积约6.7万㎡，建筑面积约16.69万㎡，容积率5.5，用地性质为二类居住用地、公共绿地、防护绿地。（具体信息以正式出让公告为准）

从位置上看，二类居住用地挨着河涌一侧，与广州环城高速、广州大道南之间有绿地做隔离。

地块南部距离珠江后航道的距离大约是900米左右。（数据来源：百度地图）

（图源：广州PLUS）

整体而言，地块位置虽然不错，但附近有不少高速路和主干道，或有一定噪音影响，需要后期通过一些技术手段降噪。

另外，在扒这宗地块的背景时，还发现了几个关键信息。

越挖，越发现这宗地块的不简单。

首先是这份广州市文物局的工作报告，发布时间是上个月。

工作报告，我划了一下重点。

“本次考古调查时地表未发现不可移动文物和古代文化遗存。”

“由于地下堆积、文化遗存的形成和分布存在一定的特殊性，将来在建设施工过程中，如果发现文物，建设、施工单位应当立即停止施工，保护好现场，并及时报请文物部门处理。”

同样在四月份，还出过一份《海珠区三滘立交地块土壤污染修复工程施工招标公告》。

招标公告中表示，地块存在一定的土壤污染情况，而修复工程的计划工期是自签订合同之日起330个日历日。

原本在4月底，该修复工程已经结束评标，并公示了中标候选人。

但5月初，又通知该项目招标出现异常，暂停项目。

从目前项目进展来看，如果想要在土壤污染修复工程结束之后再挂牌出让该地块，可能还要等上一段时间。

周边价格如何？

目前周边在售的新房有中海观雲府，近期的网签均价在6.8-7万/㎡左右。（数据来源：中指数据）

这个项目虽然体量不大，但胜在离地铁近，步行到2号线南洲站150米左右，周边配套也比较成熟，产品使用率比较高。

周边二手项目有英豪花园、晓港湾、爱都铭轩等，主要分布在南洲地铁站附近，近期主力成交均价在3字头到4字头不等。

另外，值得一提的是，去年挂牌成交的洛溪桥西侧地块，离三滘立交地块大概500米左右。（图源：广州PLUS）

洛溪桥项目案名已经定下来了，就叫西派粤府，离珠江更近，当时以约40805元/㎡的楼面价被中铁建斩获，目前吹风价去到8-10万/㎡。（具体价格以项目现场输出为准）

总体而言，三滘立交地块优劣势都比较突出。

近地铁，周边配套成熟，交通路网密集，交通方便，靠近河涌一侧居住舒适度更高。但周边主干道和高速路较多，或受一定噪音影响。

另外，地块容积率比较高，加上存在一些硬伤，大概率会往刚改方向打造产品，凸显性价比。

而且虽然地块离珠江后航道有约900米的距离，但目前地块南侧没有太多高建筑物的遮挡。换句话说，高层的南向户型依旧有机会可以享受江景视野。

最重要的是，现在海珠的新盘已经明显豪宅化，刚需、刚改户型不多，上车门槛较高。这样的背景下，刚需刚改户型才是市场的“香饽饽”。